2020年，對購(gou)(gou)房人來(lai)說，是一(yi)個新的(de)購(gou)(gou)房良機。
當前(qian)，青島(dao)市(shi)場供應量(liang)充足，購房人選擇更(geng)(geng)多，價(jia)格更(geng)(geng)為透明，波動變小。在經(jing)過2019年的回調之后(hou)，市(shi)場更(geng)(geng)為健康，風(feng)險變小。
買房所(suo)要做的，關鍵是(shi)(shi)選對區(qu)域(yu)。首(shou)先是(shi)(shi)自(zi)己居(ju)住(zhu)，要方便；二是(shi)(shi)所(suo)住(zhu)片區(qu)在未來幾年是(shi)(shi)人口(kou)聚集(ji)的重點區(qu)域(yu)，市場需求大，就算今后兩三(san)年內因為(wei)整體市場平穩而上(shang)升(sheng)幅度不(bu)大，但為(wei)將(jiang)來的資(zi)產升(sheng)級(ji)集(ji)聚潛力。
大周期的(de)底部 從(cong)來都是(shi)買房良機
其實，發現市場的(de)(de)機會點也不難，上面這(zhe)張圖(tu)是(shi)(shi)國家統計局公布的(de)(de)青島二手房價格(ge)指數的(de)(de)變化，這(zhe)其中有兩個(ge)(ge)周(zhou)(zhou)期(qi)，2012年3月(yue)到2015年3月(yue)是(shi)(shi)一個(ge)(ge)波(bo)動(dong)周(zhou)(zhou)期(qi)，2015年4月(yue)至(zhi)今是(shi)(shi)第二個(ge)(ge)波(bo)動(dong)周(zhou)(zhou)期(qi)，目(mu)前已(yi)經接近第二個(ge)(ge)周(zhou)(zhou)期(qi)的(de)(de)底(di)部。
許多人因(yin)為沒有在(zai)2015年買到(dao)房(fang)而扼腕嘆息，那么在(zai)四年之(zhi)后(hou)，現(xian)在(zai)這樣的(de)機會(hui)確(que)實正在(zai)呈(cheng)現(xian)，當然前提是自(zi)住，房(fang)住不炒。
另(ling)外，隨著(zhu)一手房價格回調，2019年年底青(qing)島(dao)也出現(xian)一波(bo)顯著(zhu)的“翹(qiao)尾”行情。根據克而瑞(rui)監測，2019年四季(ji)度青(qing)島(dao)新建商(shang)品住(zhu)宅成交417.74萬方，環(huan)比上漲9.34%，同(tong)期全市(shi)的成交價格出現(xian)微跌，這(zhe)一跡(ji)象(xiang)說明價格回調已經在激發購(gou)買(mai)力釋放。
對于今年的(de)市場(chang)走勢，中(zhong)央已經定調，“穩地價(jia)(jia)、穩房價(jia)(jia)、穩預期(qi)”，特別(bie)是房價(jia)(jia)，穩定不僅是“控(kong)漲”也要“控(kong)跌(die)”。目前(qian)看(kan)，年內(nei)房價(jia)(jia)不會出現大幅(fu)波動，價(jia)(jia)格以穩為(wei)主，近期(qi)熱門樓(lou)盤釋(shi)放的(de)價(jia)(jia)格，確實也呈現出筑底行(xing)情。
購(gou)房門檻(jian)的(de)降低(di)，疊加降息預期上漲，至上半(ban)年成交量有穩增長的(de)底氣，曾被高(gao)房價逼走的(de)人群，也(ye)會漸(jian)漸(jian)回來。
主城向北外溢 依然是主流方向
近年來，西海岸建成(cheng)區(qu)(qu)快速擴圍，即墨(mo)撤市劃區(qu)(qu)，使得青(qing)島(dao)城區(qu)(qu)進(jin)一步放大，但(dan)城區(qu)(qu)人口的密(mi)度(du)與人口分(fen)布情況不(bu)可能馬上改變。
傳(chuan)統的(de)東岸主城(cheng)區(qu)依然是客戶最多(duo)，需求(qiu)最大、購(gou)買力最強的(de)需求(qiu)。但(dan)由于主城(cheng)區(qu)一手房(fang)供應(ying)不足，需求(qiu)外(wai)溢是必然的(de)。
由于(yu)陸路(lu)(lu)聯(lian)系性(xing)強，交通網(wang)絡發達，主(zhu)城(cheng)向北(bei)到(dao)城(cheng)陽、尤(you)其城(cheng)陽南(nan)部方(fang)向外(wai)溢，依然(ran)是(shi)主(zhu)流方(fang)向。在(zai)南(nan)北(bei)流動的路(lu)(lu)徑上，黑龍江路(lu)(lu)-福州路(lu)(lu)這條軸線承擔(dan)超過一半的流量。
黑(hei)龍江路沿線(xian)房價梯度分布(bu)
黑龍江路沿線(xian)，也是青島主城(cheng)房地產(chan)開發最活躍的一條(tiao)線(xian)。
南端起點處是新都(dou)心和(he)浮山(shan)新區，目前有(you)保(bao)利(li)天匯(hui)、保(bao)利(li)大國璟、和(he)達君玥在售，價格26000-30000元/平；
向(xiang)北到李村商(shang)圈，有龍(long)湖(hu)春江天境、金水云(yun)麓，價格23000-26000/元；
繼續(xu)往北到上王(wang)埠(bu)、丹山，有融創都會中心(xin)、鑫江桂花園、鑫江華府，價(jia)格17000-20000元/平；
再向北到城陽區中(zhong)心，有海信觀瀾、雙利城央府，價格14000-16000元/㎡。
如果是在(zai)市南(nan)、市北(bei)工作，從通(tong)勤(qin)成本、房(fang)價承受力(li)來綜合(he)考量，向北(bei)能接受的最大范圍基(ji)本落在(zai)丹(dan)山這(zhe)個區(qu)域，從丹(dan)山直(zhi)線(xian)向南(nan)15公里范圍內，可(ke)覆蓋新都心、CBD、金家嶺，17公里可(ke)到五四(si)廣場，自駕時(shi)間(jian)能控制(zhi)在(zai)1個小時(shi)；如果是坐地鐵(tie)兼走(zou)高速(su)的話，時(shi)間(jian)成本還可(ke)以進一步(bu)壓縮。已公示的地鐵(tie)三期建設規(gui)劃，15號線(xian)一期初步(bu)規(gui)劃沿黑龍江路鋪設，未來南(nan)北(bei)的通(tong)勤(qin)時(shi)間(jian)還會大幅縮短(duan)。
鑫江水青花都 大城再歸來
已入住4000余戶(hu) 配套更加(jia)齊全
目(mu)前黑龍江路沿線(xian)李村商圈以南的(de)置業(ye)門(men)檻卡在300萬，對資金水(shui)平要求不低。上王埠、丹山片區的(de)價格(ge)比較親民(min)，置業(ye)門(men)檻低至(zhi)160萬，今(jin)年(nian)鑫江水(shui)青(qing)花都計劃推(tui)出三期觀(guan)山組(zu)團(tuan)，將使這一片的(de)市場更受(shou)矚目(mu)。
在(zai)鑫江的(de)一系列(lie)產(chan)品，鑫江水青花都是離原來主城區最近的(de)項目(mu)。搜一下(xia)百度地圖就會發現，這個項目(mu)已經(jing)探入李(li)(li)滄區，其實比(bi)我們(men)概念認知中重(zhong)慶路上的(de)幾個李(li)(li)滄項目(mu)，離市區更近。
從交通(tong)上(shang)，占據(ju)黑龍江(jiang)路(lu)，無論(lun)是開車(che)、坐公共交通(tong)，到達青島沿海核心區域的通(tong)勤(qin)時間(jian)都更短。
鑫江水青花都(dou)上(shang)一個熱銷期在2016、2017年，那兩年期間銷售4000余(yu)套，居(ju)(ju)整個城陽(yang)首位。不少購房客戶，正是看(kan)到(dao)了水青花都(dou)的這一優(you)勢，實現(xian)了住在城陽(yang)，生活、工(gong)作上(shang)卡(ka)位主城區的居(ju)(ju)住理(li)想。
目前，鑫江水青(qing)花都一(yi)二期(qi)產品已(yi)經交(jiao)付，4000余戶居住(zhu)(zhu)入(ru)住(zhu)(zhu)后，人口已(yi)經過萬人，現在看鑫江水青(qing)花都平時的(de)社(she)區商鋪的(de)業態、開店情況(kuang)(kuang)、路邊車(che)位停車(che)情況(kuang)(kuang)，就能對其成熟(shu)大(da)社(she)區的(de)氛圍一(yi)目了(le)然(ran)。
外部(bu)的大商(shang)業配(pei)套(tao)來看，鑫江水(shui)青花都地北有鑫江東(dong)方城，南有李滄(cang)萬達廣場，社區已有的人口聚集密度、商(shang)業配(pei)套(tao)比東(dong)李世園板(ban)塊并不弱，而價格水(shui)平更有優勢。
教育(yu)方面，社區北側(ce)城(cheng)陽17中新校區、社區內部花(hua)都幼兒園已經(jing)啟用，鑫江水青(qing)花(hua)都·觀山旁(pang)還將新建一所小學，進一步滿足百萬大盤的教育(yu)需求。
鑫(xin)江·水青花都三期效果圖(tu)
目前(qian)黑龍江路沿線李村(cun)商圈以南的(de)置業門檻(jian)卡在(zai)300萬，對資金(jin)水平要(yao)求不低。上王埠、丹山(shan)片(pian)區的(de)價格比(bi)較親民，置業門檻(jian)低至160萬，今(jin)年鑫江水青花都計劃(hua)推出三期觀山(shan)組團(tuan)，將(jiang)使這一(yi)片(pian)的(de)市場更受矚目。
在鑫江(jiang)的(de)一系列產品，鑫江(jiang)水青(qing)花都是離原來主城區最(zui)近(jin)的(de)項目(mu)。搜一下百度(du)地(di)圖就會發現，這(zhe)個項目(mu)已經探入李(li)滄區，其實比我(wo)們概念(nian)認知中重慶路上的(de)幾個李(li)滄項目(mu)，離市區更近(jin)。
從交(jiao)通上(shang)，占據黑龍江路，無論是(shi)開車、坐(zuo)公(gong)共交(jiao)通，到達(da)青島(dao)沿海(hai)核心(xin)區域的(de)通勤(qin)時間(jian)都(dou)更短。
鑫江水青花(hua)都上(shang)一個熱(re)銷期在(zai)2016、2017年，那兩年期間銷售(shou)4000余套，居整個城陽(yang)首位。不少購房客戶(hu)，正是看(kan)到了水青花(hua)都的這一優(you)勢，實現了住在(zai)城陽(yang)，生活、工作上(shang)卡(ka)位主城區的居住理想。
目前(qian)，鑫(xin)江(jiang)水青花(hua)都一二期(qi)產品(pin)已(yi)經交付，4000余戶(hu)居住(zhu)(zhu)入住(zhu)(zhu)后，人口已(yi)經過萬人，現在看鑫(xin)江(jiang)水青花(hua)都平時的(de)社(she)區商鋪的(de)業態、開店情況、路邊車(che)(che)位停車(che)(che)情況，就能對其成熟大(da)社(she)區的(de)氛圍一目了然。
外部的(de)大商業配套(tao)來看，鑫(xin)江水(shui)青(qing)花都(dou)地北有鑫(xin)江東方城，南(nan)有李(li)滄萬達廣場(chang)，社區已(yi)有的(de)人口聚(ju)集密度、商業配套(tao)比東李(li)世園板塊并不弱，而價格水(shui)平更有優勢。
教育(yu)方面，社(she)區北(bei)側城陽17中新校區、社(she)區內部花都(dou)幼兒園已經(jing)啟用，鑫江水青花都(dou)·觀山旁還將(jiang)新建一所(suo)小學，進(jin)一步滿足百萬(wan)大盤的教育(yu)需求。
鑫江·水青花都三(san)期效果圖(tu)
與前兩期(qi)不同，鑫江(jiang)水青花都·觀山的容積率只有1.6，整個社區全部是11層(ceng)小高(gao)層(ceng)。
大(da)家都(dou)知道，容積率低意味(wei)著漫步在更(geng)大(da)的(de)公共(gong)空間中，沐浴更(geng)多的(de)陽光，均分到更(geng)多的(de)公共(gong)配套等等，這(zhe)些都(dou)不贅言。
只從數據來細數，2018年、2019年是青島土地供(gong)應(ying)集中(zhong)的(de)兩年，這其中(zhong)市南三區和嶗(lao)山(shan)，只出過三塊(kuai)容積率(lv)小于(yu)或等于(yu)1.6的(de)土地。兩塊(kuai)是海(hai)信(xin)地產(chan)拿(na)到的(de)嶗(lao)山(shan)北(bei)宅(zhai)地塊(kuai)，定名為北(bei)澗山(shan)居，海(hai)信(xin)與嶗(lao)山(shan)兩個標簽之下，一定是高端項(xiang)目；一塊(kuai)是融創在洛陽路拿(na)地，住宅(zhai)供(gong)應(ying)只有(you)1.3萬平(ping)米。
城(cheng)陽(yang)出過幾塊低于1.6容(rong)積率地(di)塊，但鑫江·水青(qing)花(hua)都(dou)(dou)已是城(cheng)陽(yang)最南(nan)端了(le)。所以站在花(hua)都(dou)(dou)向南(nan)看，這種容(rong)積率地(di)塊要么(me)買不起，要么(me)搶不起，要么(me)可能也住不慣。
所以說，身在市區，鑫江·水(shui)青花(hua)都的低容積率本身，有著非常大(da)的稀缺性(xing)。
產品規劃上看，觀(guan)山(shan)真(zhen)正(zheng)為(wei)有一定(ding)經濟條件的社會(hui)新銳階層，事業處在上升(sheng)期(qi)的新婚夫妻或三口(kou)之家量身定(ding)制(zhi)。
鑫江水(shui)青(qing)(qing)花都(dou)·觀(guan)山戶型(xing)為95-128㎡三(san)居四居，無論內部(bu)空(kong)間(jian)還(huan)是公共空(kong)間(jian)都(dou)兼顧家(jia)庭成(cheng)員的(de)(de)生(sheng)活需求(qiu)，尤其是老人(ren)(ren)與孩子。觀(guan)山打造(zao)出全齡化(hua)社區(qu)的(de)(de)概念，圍繞(rao)兒童、青(qing)(qing)年、老年三(san)代人(ren)(ren)的(de)(de)需求(qiu)，打造(zao)專(zhuan)屬的(de)(de)社區(qu)配套(tao)。
住(zhu)在觀山，不同年齡(ling)段的(de)(de)孩(hai)子(zi)有(you)各自的(de)(de)游(you)(you)玩空間(jian)，0-3歲的(de)(de)活(huo)(huo)動區(qu)(qu)設置搖搖馬、傳(chuan)聲器、圖(tu)案鋪裝，同時設置專門的(de)(de)看(kan)護(hu)區(qu)(qu)；3-6歲活(huo)(huo)動區(qu)(qu)設置了滑索秋千，沙坑，滑梯等；6-12歲的(de)(de)活(huo)(huo)動場(chang)地設置攀爬區(qu)(qu)以及充足的(de)(de)場(chang)地，充分滿(man)足兒童的(de)(de)游(you)(you)樂、探索等活(huo)(huo)動。
社區內設有約800㎡沐浴陽光(guang)的大草坪，業(ye)主在戶(hu)外休憩、游玩(wan)自然而至(zhi)，這是一個復合型的使用(yong)空(kong)間(jian)，有互(hu)動、有交(jiao)流(liu)；社區健康(kang)運動系統包含約1.5+0.8公里雙環(huan)健康(kang)跑道，樓(lou)間(jian)空(kong)間(jian)平均(jun)設置2-3處健身玩(wan)樂(le)空(kong)間(jian)，有半籃球(qiu)場，乒乓球(qiu)臺等(deng)等(deng)。
不仰仗外部環境的(de)優勢，而是將(jiang)社區(qu)內部景觀打造出品(pin)質，形成內外一體的(de)觀景環境，這(zhe)幾乎是鑫江產(chan)品(pin)的(de)一大特(te)色。
鑫江(jiang)水青花都·觀(guan)山全部是11層的小高(gao)層，所(suo)以(yi)(yi)站(zhan)在社(she)區(qu)可以(yi)(yi)有很好的觀(guan)山效果(guo)，北(bei)望丹山，東望嶗山，蒼翠層疊，養人心(xin)性。
鑫江水青(qing)花(hua)都·觀山與丹山一路之隔，住在觀山，攀登丹山，不(bu)僅是健身(shen)，還有(you)文化上的含義。
丹(dan)(dan)山(shan)為嶗(lao)山(shan)余脈(mo)，早在上(shang)世(shi)紀上(shang)半(ban)葉，就有(you)“丹(dan)(dan)邱春賞”的美譽，被青(qing)島的文人雅士譽為“青(qing)島十景(jing)”之一，與(yu)琴嶼飄燈（小青(qing)島）、飛閣(ge)回瀾(棧橋）、東園(yuan)花海（中山(shan)公園(yuan)）齊名。
丹山(shan)景色
鑫江水青花都·觀(guan)(guan)(guan)山(shan)(shan)采(cai)用“新山(shan)(shan)水”景(jing)觀(guan)(guan)(guan)風格(ge)，巧妙利(li)用地勢(shi)高差(cha)，打造多層次的(de)景(jing)觀(guan)(guan)(guan)空(kong)間，形成“芳菲五園(yuan)”的(de)景(jing)觀(guan)(guan)(guan)格(ge)局。
觀山項(xiang)目景觀面(mian)(mian)積達到約6萬平，水系面(mian)(mian)積約2200多平，進入(ru)主入(ru)口就(jiu)是一(yi)條長(chang)度超(chao)過120米的(de)景觀長(chang)廊(lang)，社區就(jiu)像一(yi)座公園(yuan)，每天回(hui)家，先游園(yuan)，后入(ru)戶(hu)。
關(guan)于宜居，越來越多(duo)的(de)(de)購房者(zhe)開始認同，改善(shan)區(qu)(qu)并非單純(chun)指(zhi)房價高的(de)(de)區(qu)(qu)域，更多(duo)的(de)(de)宜居因素如(ru)空氣(qi)、視(shi)野感官、出行、鄰(lin)里氛圍(wei)都應成為(wei)改善(shan)區(qu)(qu)域的(de)(de)考核指(zhi)標。基于此，再看丹山腳(jiao)下水青(qing)花(hua)都，美好的(de)(de)生活場(chang)景躍然眼前。
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